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二手房买卖合同补充条款律师详解


2013-9-19 18:06:00  文章来源:北大法律信息网 作者:王荣洲  浏览次数:998

  内容提要:在上海进行二手房交易,必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成:第一部分由两个特别告知组成;第

 

    【正文】 
     
   在上海进行二手房交易,必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成:第一部分由两个特别告知组成;第二部分为合同正文,共14个条款;第三部分由两个补充条款和六个附件组成。合同正文是不能修改的,据实填写即可,补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款,以及“补充条款(一)”和“附件三(付款协议)”。补充条款(一)涉及到双方对于合同正文约定事项的修订以及其他双方需要特别约定的事项。补充条款(一)中的内容都是二手房买卖中的风险点,需要买卖双方特别约定,非常重要。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款(一)”和“附件三(付款协议)”进行风险提示,并制定能够控制风险的条款。下文就二手房买卖中补充条款(一)中的常见条款做一个详细的说明,并提供条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人,乙方指买受人。 


  1. 权利担保条款 


  范例:“甲方保证其对该房屋享有完全产权,并承诺在签订本合同时该房屋除某某银行抵押贷款外,无任何其他权利受限制的情形,而且无第三人对该房屋主张权利,并保证该房屋在办理过户过程中无任何诉讼、查封等将导致该房屋无法正常交易的情形出现。” 


  【详解】设定该条款的目的:1)为买方的善意取得提供保障。即使卖方是擅自处分共有财产,但买方是善意的,基于不动产的公示、公信原则,权利仅登记于卖方名下,买方有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,从而适用善意取得制度,获得房屋所有权。2)列举卖方的违约情形。具体列出了卖方的违约情形,为买方主张违约责任提供依据。 


  2. 证件保管条款 


  范例:“甲方应于本合同签订之日将该房屋的房地产权证原件交由中介公司代为保管直至双方共同至某某区房地产交易中心办理完该房屋的过户手续。在房地产权证被中介公司保管期间,甲方不得对该房地产权证进行挂失补办,否则视为甲方违约。” 


  【详解】房地产权证是卖方证明自己是房屋产权人的合法凭证。实务中中介公司在买卖双方签订《居间协议》的时候就已经收取了卖方的房地产权证,代为保管直到双方办理完过户手续。这样做的目的:1)防止“一房二卖”。你想卖房子,下家首先得看你的房地产权证。你没房地产权证,谁能相信你是房屋所有人。你还不能补办,补办算违约。2)防止“跳单”。中介早早就把卖方的房地产权证收取代为保管,一个很重要的考虑就是防止跳单,买卖双方自行交易或委托其他中介交易,这样中介就无法收取佣金。 


  3. 房地产转让价款包含内容条款 


  范例:“本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额(若有)、管理费押金及余额(若有)、电话初装费(若有)、煤气初装费(若有)、有线电视申请费(若有)等费用以及随同该房屋一起转让的附属固定设施、固定设备及室内装饰、装修的价格,就上述费用,甲、乙双方不再另行结算。” 


  【详解】关于房地产转让价款中到底包括哪些事项,一定要约定清楚,否则极容易产生纠纷。本条款中所列的事项一般都是在双方已经过完户,在甲方腾房结算的时候才会提及,如果事先没有约定好,这时候就容易扯皮。甲方要么不愿意给,要么要求乙方加钱。关于附属的固定设施、固定设备一定要列有清单,列得清清楚楚哪些设施、设备是包括在房款里的。就简单的说固定设施、固定设备,一旦产生纠纷不具有可操作性。 


  4. 相关税、费承担条款 


  范例:“本合同第二条约定的房地产转让价款是甲方的到手价(净价),是不包括交易过程中涉及到的相关税、费的。房屋转让时涉及到需要由甲方承担的相关税、费均由乙方承担(包括因宏观政策调控引起税费调整的情形)。甲方不承担此次交易的中介费,此次交易的中介费全部由乙方承担。” 


  【详解】二手房交易中,卖方为了省心一般拿的都是到手价,这样就导致交易过程中涉及的本应由卖方承担的税、费(包括中介费)均由买方承担。到手价是针对卖方而言的,是指不包括交易过程中涉及的由卖方承担的各项税、费和中介费,卖方实际拿到的价格。因为到手价并不是一个法律概念,并没有准确的界定,所以一定要在合同条款中界定清楚,使其具有可操作性。 


  关于税、费有两个问题需要注意。 


  1)涉及到税、费政策调整,增加购房成本的问题。买方在购房时一般都事先已经匡算好需要承担的税、费数额,以便确定自己的购房成本,但到完税的时候遇到税、费政策调整了,对新增加的税、费由谁承担的问题,必须要在合同中予以明确。 


  2)买方到底要承担多少税、费?因为房地产交易中心和税务机关办理过户和交税都是以成交价而不是以到手价为计算基数。成交价是以到手价和各项税费的收费标准推算出来的,所以说直接以到手价计算相关税费实际上是算少了。中介公司的业务员水平良莠不齐,也很难算出一个准确的数字来,或者为促成交易的考虑故意算低税费数额。所以说最保险的做法就是到税务部门设在房地产交易中心的税务窗口去落实清楚到底需要缴纳多少税款,这样好计算自己的购房成本。 


  5. 户口迁移条款 


  范例:“甲方承诺于合同约定的过户日期之前(或者腾房日期之前)向房屋所在地的公安派出机构办妥该房屋处全部户口的迁出手续;若甲方未及时迁出全部户口,每逾期一日,则由甲方按照该房屋转让总价款的日万分之五向乙方支付违约金,直至原有户口全部迁出时止。” 


  【详解】二手房买卖中的户口问题在二手房买卖中是极容易被忽视的,但又极其重要,一旦发生纠纷又极为难解决的问题。中介公司只管居间促成交易,收取佣金,不管户口问题,一般只要买家不提,中介也不提。一般购房者又不懂户口问题,所以户口问题容易被忽视,一旦发现户口问题是个问题时,十有八九已经晚了。因为它容易被忽视,所以你事先就不会在合同中进行详细的约定来规避自己的风险。户口迁移条款一般采用违约金+尾款的形式来保护买方的权利。关于户口迁移条款的重要性,可以参考文章《二手房买卖中的户口问题》:http://blog.sina.com.cn/s/blog_8709f80c01013b6p.html。 


  6. 租赁条款 


  范例:“甲方必须在乙方取得该房屋的房地产权证之前与承租人解除租赁合同,并在约定的腾房日期之前腾房,否则视为甲方违约,按照本合同的相关约定承担违约责任。” 


  【详解】租赁问题是二手房买卖中处理起来非常麻烦的一个问题。涉及到承租人的两项法定权利是“承租人的优先购买权”和“买卖不破租赁”。 


  1)承租人的优先购买权。购买带有租约的二手房,首先得让卖方提供承租人放弃优先购买权的声明,否则可能会涉及到侵害承租人优先购买权。在2009年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》生效之前,承租人可以出租人侵害其优先购买权为由主张合同无效,但主张合同无效的同时必须主张优先购买权,不能只主张合同无效。该司法解释生效以后承租人就不得以出租人侵害其优先购买权为由,而主张合同无效了。这样的规定对购房人来说,风险就比以前小了,但是为了避免不必要的麻烦,还是得要承租人出具放弃优先购买权的声明。 


  2)买卖不破租赁。买卖不破租赁简单说就是买方购买二手房以后,如果二手房上有租约的,租约还得继续履行,直到租约解除或终止时为止。买家当然希望买一个干干净净的房子,如果房子上还有租约,将来还涉及到租户腾房的问题,那买房的风险就加大了。有租约时,租户腾房时极容易产生纠纷,如果租户是居住用途,还好处理一点,要求其提前腾房,赔偿几个月的租金可能就能把问题解决;如果租户是商用用途,还可能涉及到装修补偿问题,那处理起来就很麻烦,赔偿问题一旦谈不拢,让租户提前腾房就比较难了。所以在合同中约定,和租户解除合同,并且让租户腾房都是卖方需要承担的义务,如果解决不好就要承担违约责任。这样的约定可以敦促卖方积极的去解决租约问题。 


  7. 交房时状态条款 


  范例:“甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道管线、附属设施、设备、室内装饰、装修等与签订本合同之日的状况相符;乙方确认其于签订本合同前已经对该房屋进行了验看。双方同意甲方将该房屋按现状交付乙方。” 


  【详解】你在购房时就已经实地考察过房屋,可能就是因为对房屋的装饰、装修等很满意才买的,所以得把房屋的相关状况固定下来作为交房时的依据。可以通过拍照、摄像、列清单等形式予以固定,固定下来作为合同附件。如果双方买房过程比较愉快还好说,他诚心卖房,你诚心买房,双方付钱,交房就可以了。如果双方买房过程不愉快,甚至都产生了纠纷,那交房可就没那么利索了。真到交房时你可能会发现缺这少那,甚至房屋都可能遭到不同程度的恶意破坏。所以说,事先如果不对交房时的状态进行约定,一旦交房时发生纠纷,你连解决问题的依据都没有。 


  8. 通知条款 


  范例:“甲、乙双方应在本合同的签署栏中如实提供联系地址及联系电话等。甲、乙双方关于本合同履行及相关事宜的通知,应当按照载明的地址发出。通知一般以对方或授权代表签名或者盖章确认为准。如果以快递或者挂号信形式寄送的,自发出之日起第四日视为送达之日。任何一方的联系方式发生变更的,应当在变更后四日内及时通知对方,否则因此产生的一切不利后果自行承担。” 


  【详解】通知条款是所有合同中都极为重要的条款,但又是极易被忽视的条款。买卖双方诚心卖房、买房,全面履行自己的合同义务,通知条款就显得不重要了。因为有什么事项需要通知的根本不需要寄送书面的材料,直接打个电话就OK了,但一旦双方因为种种原因导致不能正常履行合同,这时候通知条款就显得非常重要了。双方已经产生了纠纷,再联系就不那么顺畅了,要么不接电话,要么拒收相关书面文件,甚至连人影都找不到,有了通知条款这些就都不是问题了。 


  9. 甲方的违约责任条款 


  范例:“甲方未履行本合同项下各项义务的,每逾期一日需向乙方支付该房屋转让总价款的万分之五作为违约金,并继续履行。甲方签订本合同后又将该房屋转卖、租赁给第三人的;在乙方取得房地产权证之前该房屋被抵押或查封的;甲方未按照本合同约定履行其义务,逾期超过十个工作日的;甲方擅自单方解除合同等;均视为甲方违约,乙方有权解除合同。乙方解除合同的,甲方需向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金。甲方应当在解除合同次日起三个工作日内退还已收取的全部房款,并支付违约金。若违约金不足以赔偿乙方损失,甲方还需赔偿乙方损失。” 


  【详解】示范合同正文第九条和第十条约定的违约责任条款只约定了逾期付款及逾期交房这两种违约情形,约定太过简答,不实用。违约情形多种多样,一旦违约,这样条款将无从适用。一个好的违约责任条款,应当明确约定哪些是违约行为,违约以后该如何承担违约责任,而不是留给法官去判断。这样的违约责任条款才具有可操作性。 


  本范例条款明确约定了卖方的主要违约情形,以及承担违约责任的方式。卖方的主要违约情形有: 


  1)一房二卖。二手房不像一手房那样对于一房二卖可以适用双倍罚则,一手房买卖中如果出卖人一房二买,买受人可以要求其承担已付购房款一倍的赔偿责任;二手房对于一方二卖的违约责任需要双方约定。 


  2)新的租赁。本来房屋是没有租约的,在买卖双方签订完网签的备案合同后至腾房这段时候,少则一两个月,多则几个月甚至更长时间。卖方为了不影响自己的受益,会将房屋租赁第三人。在房屋上形成了新的租约,如果腾房时卖方能解决好没问题,如果解决不好租户腾房问题,那必然要产生纠纷,所以得在合同中约定,形成新的租约的属于违约行为。 


  3)他权利限制。买卖双方签订完网签的备案合同后,房屋又因为种种原因被查封,被查封的房屋是不能进行过户的,一旦不能过户,购房的目的就可能落空,所以得在合同中约定,一旦形成他权利限制的属于违约行为。这里需要说明的一个问题是,只有拿到房地产权证了房屋的所有权才是买方的。办理完过户手续,房地产交易中心会出具“收件收据”,收件收据并不是产权凭证,拿到收件收据后再过20天才能拿到房地产权证。在这期间房屋一旦被查封,就不能拿到房地产权证。 


  10. 乙方的违约责任条款 


  范例:“乙方未履行本合同项下各项义务的,每逾期一日需向甲方支付该房屋转让总价款的万分之五作为违约金,并继续履行。乙方未按照本合同约定履行其义务,逾期超过十个工作日的;乙方擅自单方解除合同的;均视为乙方违约,甲方有权解除合同。甲方解除合同的,乙方需向甲方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金。甲方可以从乙方已经支付的款项中扣除违约金,剩余款项于解除合同次日起三个工作日内无息一次性退还乙方。乙方已支付的款项不足以支付违约金的,乙方应当在解除合同次日起三个工作日予以补足。若违约金不足以赔偿甲方损失,乙方还需赔偿甲方损失。” 


  【详解】买方的违约情形主要是逾期付款和擅自解除合同。所以需要对这两种严重的违约情形进行约定,并约定违约责任的承担方式。 


  1)逾期付款。如果买方逾期付款超过一定期限,甚至不付款,就会导致卖方想通过卖房收取房款的目的落空。你付不起钱就说明你没钱买房,那必然的结果就是解除合同,再把房子卖给付的起钱的人。 


  2)擅自解除合同。擅自解除合同就是本来说好了买的,现在突然说不买了,而且没有合理理由。合同都签好了,现在你说不买了,就把卖方耍了,那卖方可以要求你继续履行合同;如果觉得已经都这样了,再继续履行下去也没有什么意思了,那就解除合同,要求承担违约责任。 


  11. 特别提醒条款 


  范例:“甲、乙双方在签订本合同时已认真阅读了全文,完全理解各条款的真实意思,明确己方的各项权利、义务及违约可能承担的责任。甲方已向乙方充分披露和说明了该房屋的实际情况。甲、乙双方已充分知悉此次交易可能存在的风险。” 


  【详解】特别提醒条款是合同中的一个常规条款,提醒双方在签订合同前要充分阅读合同各条款,并知悉其内容。一旦签署了合同,除非双方同意变更合同内容,否则可没后悔药。到时候就不能以签合同时没有看清楚,对方欺诈没有充分披露相关信息等等为托词了。如果合同是律师起草的,这样的条款对律师也是一种保护。 


  以上是二手房买卖的补充条款中经常涉及的几个条款,当然在实际的二手房买卖中,因为买卖双方的具体情况千差万别,导致合同条款可能会更复杂。本文只是列举了常见的条款,并提供一些解决问题的思路。因为这11个条款并没有区分你是卖方还是买方的情况,所以在具体适用时,一定要根据你是卖方还是买方的身份选择适用对你你更有利的条款。 


  在二手房买卖中,买卖双方一般会认为已经委托中介公司了,而且合同都是示范合同,没有必要再委托律师了,如果有这样的想法是危险的,因为在二手房买卖中,律师和中介的作用是不一样的。中介的目的是提供交易信息,促成交易,收取佣金。中介有时候为了促成交易,会忽视风险,甚至隐瞒风险的存在。相比较交易风险,中介更关心钱。律师是替委托人服务的,会为委托人争取最大利益,而且在控制风险方面更专业。如果交易的一方委托了律师,另一方没有,那委托律师的一方一般会在合同条款中占有便宜。 

  


【作者简介】 
王荣洲,上海峰京律师事务所副主任,复旦大学法律硕士。 

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