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有关建设用地使用权流转的67个裁判规则汇总


2016-5-26 21:11:00  文章来源:北大法律信息网  浏览次数:954

  内容提要:本文系《100个案例详解:建设用地使用权纠纷裁判规则》中第六部分的内容。文章基础资料来源于最高人民法院公开出版物及最高人民法院等专家法官的著述,所选案例全部为业经权威部门专家论证的、具有较强指导性和参阅性的典型案例,从中提炼的裁判规则可以保

 

【学科类别】土地法

【出处】微信公众号:ilawyer(作者授权发表)

【写作时间】2016年

【中文关键字】建设用地使用权;流转

【全文】

   阅读提示:本文系《100个案例详解:建设用地使用权纠纷裁判规则》中第六部分的内容。文章基础资料来源于最高人民法院公开出版物及最高人民法院等专家法官的著述,所选案例全部为业经权威部门专家论证的、具有较强指导性和参阅性的典型案例,从中提炼的裁判规则可以保证合法、合规、合理。全文近43000字。本文从收集资料、提炼规则至成文推送,历时半月有余,甚为辛苦不易,请您务必尊重原创。《100个案例详解:建设用地使用权纠纷裁判规则》全文我们将在精排后,通过“无讼有礼”栏目为大家推送。


   案例1:最高人民法院〔2009〕民申字第1760号“陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案”。


   规则:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。


   详解:当事人双方签定名为合作开发房地产合同,但约定提供土地使用权的一方当事人的主要义务是提供土地并办理相关手续,不承担经营风险,只分配固定利益的,符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同”的规定,应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。


   索引:载《最高人民法院公报》2010年第10期(总第168期)。


   案例2:最高人民法院〔2004〕民一终字第46号“南宁桂馨源房地产有限公司与柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司土地使用权转让合同纠纷案”;最高人民法院〔1997〕民终字第81号“港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:国有土地使用权的转让方未足额交纳土地出让金,不影响国有土地使用权转让合同的效力。


   详解:国有土地使用权转让合同签订前,如转让方已依法以出让方式取得国有土地使用权,并办理了国有土地使用权证,则该国有土地使用权即具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题,属于国有土地使用权出让合同当事人之间的权利义务内容,转让方未付清全部土地出让金,政府就发放土地使用权证,涉及政府的行政行为,应由政府与转让方协调解决,而与该土地使用权转让不是同一个法律关系。因此,转让方是否完全履行交纳土地出让金的义务,不影响对该土地使用权转让合同效力的认定。


   索引:载《最高人民法院公报》2005年第7期(总第105期);见孙延平:《港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案--土地使用权转让合同纠纷的处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2000年第4卷(总第4卷),法律出版社2000年版,第235-242页。


   案例3:最高人民法院〔2004〕民一终字第46号“南宁桂馨源房地产有限公司与柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司土地使用权转让合同纠纷案”。


   规则:当事人对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上,属于转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。


   详解:《城市房地产管理法》第三十九条关于土地使用权转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,《城市房地产管理法》第三十九条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,不得以未达到25%投资开发条件为由认定土地使用权转让合同无效。


   索引:载《最高人民法院公报》2005年第7期(总第105期)。


   案例4:最高人民法院〔2005〕民一终字第60号“长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案”。


   规则:确认合同是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同,应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。


   详解:合作开发房地产合同,是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入,另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中,土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下,其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作,还是单一的土地使用权转让,应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。


   索引:载《最高人民法院公报》2007年第8期(总第130期)。


   案例5:最高人民法院〔2005〕民一终字第60号“长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案”。


   规则:合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产,无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有,均不影响合作开发房地产合同的效力。


   详解:如果合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产,合作各方关于房产的分配,并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定,且合作各方均承担了实际的合作风险的,则无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有,均应认定为一方以土地使用权出资与相对方合作开发房地产合同,亦不影响合作开发房地产合同的效力。只是未经依法登记的合作主体,不享有开发土地及其上房产的物权。


   索引:载《最高人民法院公报》2007年第8期(总第130期)。


   案例6:最高人民法院〔1997〕民终字第81号“港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:不承担开发过程中的风险责任,亦不享有利润分成,而以土地使用权作价出资与他人合作开发房地产的,应认定为土地使用权转让。


   详解:合作开发房地产合同双方当事人约定提供土地一方平整场地后交付出资一方使用,出资一方按土地面积计算款项支付给提供土地一方,除土地报批过程中的费用由提供土地一方负责以外,土地开发过程中的一切费用均由出资一方承担,出资一方独立核算,自负盈亏,提供土地一方既不承担开发过程中的风险责任,亦不享有利润分成。上述合同约定不具有合作开发房地产的特征,应认定为土地使用权转让。


   索引:见孙延平:《港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案--土地使用权转让合同纠纷的处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2000年第4卷(总第4卷),法律出版社2000年版,第235-242页。


   案例7:最高人民法院〔2004〕民一终字第23号“深圳机场综合开发公司与深圳航空城(东部)实业有限公司土地使用权转让纠纷案”。


   规则:合作建房合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益,另一方在支付开发费后取得土地开发权的,应当认定为土地使用权转让合同。


   详解:合作建房合同的法律特征是一方出地另一方出资,双方共担风险,共享利润。当事人订立合作建房合同约定,提供土地使用权的一方提供“三通一平”土地,另一方负责提供所有的开发建设费用并负责按照土地规划,在政府批准的合作期限内将讼争土地开发完毕。提供土地使用权的一方享有的权利为收取固定利润,其余盈利由另一方享有,风险由另一方承担。上述约定的实质内容是提供土地使用权的一方转让土地使用权后取得价金,另一方支付土地转让金后取得土地开发权。据此,涉案合同性质应属于名为合作建房实为土地使用权转让,提供土地使用权的一方约定取得的固定利润为土地使用权转让金。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2005年版,第379-391页。


   案例8:最高人民法院〔2004〕民一终字第52号“大连华能建筑装饰材料市场、大连王府国际商贸大厦有限公司与大连万达集团股份有限公司土地转让合同纠纷案”。


   规则:划拨土地使用权转让方只取得转让土地的《国有土地使用许可证》,而未取得《国有土地使用证》,但政府主管部门批准了该转让行为并办理了相关手续的,应认定划拨土地使用权转让合同有效。


   详解:虽然划拨土地使用权转让方只取得划拨用地的《国有土地使用许可证》,没有取得该地的《国有土地使用证》,但政府主管部门的《划拨用地批复》及上述《国有土地使用许可证》表明,划拨土地使用权转让方已经取得划拨用地的合法使用权,且在转让划拨土地使用权的过程中,政府主管部门批准了转让方的转让行为,并办理了相关手续,土地使用权受让人取得了转让土地的《国有土地使用证》,转让方已按照合同约定履行完交付土地使用权的义务,故应认定划拨土地使用权转让方有权转让划拨土地使用权,划拨土地使用权转让合同有效。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2005年版,第472-488页。


   案例9:最高人民法院〔2004〕民一终字第52号“大连华能建筑装饰材料市场、大连王府国际商贸大厦有限公司与大连万达集团股份有限公司土地转让合同纠纷案”。


   规则:划拨土地使用权转让合同已经政府土地管理部门批准的,不得以转让行为不符合行政法规规定的划拨土地使用权转让条件为由,认定转让合同无效。


   详解:根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定,转让划拨土地使用权,应经政府土地管理部门批准,签订土地使用权出让合同,向当地政府补交土地使用权出让金或者以转让所获效益抵交土地使用权出让金。转让划拨土地使用权是否符合上述行政法规规定的划拨土地使用权转让的条件,是政府土地主管部门在批准划拨土地使用权转让时依行政职权予以审查的问题,属于行政管理部门行政职权范围,不属于人民法院审理民事案件审查的范围。如果政府土地管理部门已经批准划拨土地使用权转让行为,并办理了相关手续,则不能以转让行为不符合上述转让条件为由,认定划拨土地使用权转让合同无效。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2005年版,第472-488页。


   案例10:最高人民法院〔2006〕民一终字第26号“河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:《城市房地产管理法》第三十八条第(一)项、第三十九条的规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。


   详解:《城市房地产管理法》第三十八条第(一)项、第三十九条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对土地使用权转让合同效力的强制性规定。土地使用权转让方在收取占有受让方部分土地转让费后,不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,以转让的土地不符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的转让条件为由主张合同无效的,不应支持。


   索引:见杨永清:《诚实信用原则在民事审判实践中的具体运用--河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2006年第4辑(总第28辑),法律出版社2007年版,第155-169页。


   案例11:最高人民法院〔2006〕民一终字第57号“上海枫丹丽舍房地产开发有限公司与上海华夏文化旅游区开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”。


   规则:转让的土地是否具备转让条件及能否过户等属于合同履行问题,与转让合同效力无关。


   详解:《城市房地产管理法》第三十八条的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为,该条规定也不能成为当事人单方违约的理由。土地使用权转让方一方面收取了受让方的土地转让金,享受了合同带给其的利益,另一方面,非但不履行应尽的合同义务,反而以自身违约行为造成的土地未能达到过户条件之结果作为抗辩事由主张合同无效,违反诚实信用原则,对此不应支持。在土地使用权转让合同双方当事人没有申请办理讼争地块土地使用权过户的情况下,讼争地块是否具备转让条件及能否过户等属于合同履行问题,与转让合同效力无关。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第2辑(总第34辑),法律出版社2007年版,第98-99页。


   案例12:最高人民法院〔2007〕民一终字第30号“威海西港房地产开发有限公司与威海鲲鹏投资有限公司合作开发房地产纠纷案”。


   规则:转让的土地“完成开发投资总额的百分之二十五以上”是土地使用权能否过户的条件,不影响土地使用权转让合同的效力。


   详解:《城市房地产管理法》第三十八条是针对行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对土地使用权转让合同效力的强制性规定。根据物权变动的原因与物权变动的结果相区分的规则,“完成开发投资总额的百分之二十五以上”是土地使用权能否过户的条件,只可能影响物权变动的结果,但不影响物权变动的原因。土地使用权转让方是否“完成开发投资总额的百分之二十五以上”,不影响合同的效力。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第2辑(总第34辑),法律出版社2007年版,第99页。


   案例13:最高人民法院民事判决“方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案”。


   规则:土地使用权是否被法院查封,不影响该土地使用权转让合同的合法成立,亦不能据此认定合同无效。


   详解:当事人双方协议转让的国有土地使用权,虽然处于被法院查封期间,但法院的查封行为并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。即土地使用权是否被查封,不影响当事人双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,亦不能据此认定转让合同无效。法院解除对该土地使用权查封后,土地使用权受让人要求转让方继续履行合同的,无需双方重新协商并达成新的协议。


   索引:见梁曙明:《对法院查封期间签订的土地使用权转让合同的效力的司法认定一一方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案》,载最高人民法院立案一庭、立案二庭编:《立案工作指导》2011年第4辑(总第31辑),人民法院出版社2012年版,第45-61页。


   案例14:最高人民法院〔2006〕民一终字第36号“大连亿锋房地产开发有限公司与大连华事得房地产开发有限公司房地产开发项目转让合同纠纷上诉案”。


   规则:人民法院裁判保护的利益主体与行政机关采取查封行为的目的指向相同的,人民法院可以判决交付行政机关依法查封的房地产和移转产权。


   详解:《城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产,不得转让。该规定的立法本意在于,维护司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的目的,即预先固定保全财产的占有使用和权属状态,避免权利保护目的落空。如果人民法院裁判保护的利益主体与行政机关采取查封行为的目的指向相同,则相应裁判行为就不存在违反《城市房地产管理法》第三十八条第(二)项的问题,即行政机关依法查封的房地产,人民法院可以判决交付和移转产权。


   索引:见《行政机关依法查封的房地产能否判决交付和移转产权一一大连亿锋房地产开发有限公司与大连华事得房地产开发有限公司房地产开发项目转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院二审民事案件解析》第6集,法律出版社2008年版,第16-28页。


   案例15:最高人民法院民事判决“京津发展实业股份有限公司与廊坊国际房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:人民法院以转让划拨土地使用权未经审批为由认定转让合同无效后,划拨土地经批准办理了土地使用权出让手续,当事人以此为由主张合同有效而申请再审的,不予支持。


   详解:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效,但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。而在案件判决生效后,划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的,当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理了土地使用权出让手续为由,主张划拨土地使用权转让合同有效,申请再审的,人民法院不应支持。


   索引:见仲伟珩:《案件判决生效后,划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,当事人以此为由主张合同有效,申请再审的,人民法院不予支持》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2012年第4辑(总第52辑),人民法院出版社2013年版,第148-155页。


   案例16:最高人民法院民事判决“延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案”。


   规则:国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证,但因政府相关主管人员的失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同的效力。


   详解:根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定,“有批准权的人民政府的批准”是国有划拨土地使用权转让合同有效与否的关键。国有划拨土地使用权转让过程中,尽管没有一个形式意义上的政府批准行为,但有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证,即表明有批准权的人民政府对国有划拨土地转让行为的批准和认可。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经有批准权的人民政府批准, 对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金,属政府行政管理职权范围, 不应因此影响民事合同效力。国有划拨土地使用权转让合同双方当事人已经就土地转让问题向政府土地管理部门共同提出申请,只是在土地管理部门审批该事项过程中,因为其主管人员的失职行为导致划拨土地出让未按规定办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金。此种土地使用权出让手续上存在的瑕疵,是行政部门内部管理不规范所致,不应因此影响民事合同的效力。当然,对于未缴纳的土地出让金,土地管理部门有权追偿,这是行政管理问题,但不能以此作为认定合同效力的依据。


   索引:见王丹:《国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同效力一一延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案》,载最高人民法院民事审判第一庭编: 《民事审判指导与参考》2012年第1辑(总第49辑),人民法院出版社2012年版,第181-188页。


   案例17:最高人民法院〔2001〕民一终字第28号“辽宁省大连南亚房地产开发有限公司等诉大连中旅房屋开发公司土地使用权转让纠纷案”。


   规则:当事人之间约定以实物抵缴土地使用权出让金的,不应以未缴纳土地出让金而否认土地使用权转让合同的效力。


   详解:当事人双方订立国有土地使用权及地上附着物的转让合同。关于缴纳土地出让金的问题,国有土地使用权出让合同的当事人之间订立的国有土地使用权出让合同及相关补充协议均约定,受让人可以实物抵缴尚欠的土地出让金,并将缴纳出让金的期限予以顺延的,视为当事人合意改变了土地出让金的缴纳方式由现金支付变化为实物抵缴,应认定该约定有效,且不能以一方未缴纳土地出让金而否认土地使用权及地上附着物转让合同的效力。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷--2001年卷),人民法院出版社2003年版,第97-103页。


   案例18:最高人民法院〔1998〕经终字第122号“张东才等五入和河南省渑池县人民政府与国营等744厂资产转让协议纠纷案”。


   规则:企业资产转让合同涉及转让划拨土地使用权的,应当经有批准权的人民政府批准,否则应认定转让划拨土地使用权的合同条款无效。


   详解:当事人双方签订企业资产转让协议,转让方不仅对其房屋设施进行了转让,还实际转让了房屋占用的划拨土地使用权。尽管转让方对转让房屋设施向有关部门进行了申报,但并未对其欲转让的划拨土地使用权进行申报和评估,更未经有关政府土地管理部门的批准,属违法行为,应认定转让划拨土地使用权的合同条款无效,转让方对此负有过错,应当赔偿受让方因此造成的损失。


   索引:见吴庆宝:《张东才等五入和河南省渑池县人民政府与国营等744厂资产转让协议纠纷案》,载最高人民法院经济审判庭编:《经济审判指导与参考》第1卷,法律出版社1999年版,第303-312页。


   案例19:最高人民法院〔1997〕民终字第85号“苏州市新兴房地产开发公司与广州白云利山发展公司、中国人保信托投资公司珠江公司合作开发房地产合同纠纷上诉案”。


   规则:当事人将受让的土地使用权作价折成股份投入公司,随后又转让该公司股份的,是名为股份转让实为土地使用权转让。


   详解:当事人将受让取得的土地使用权作价折成股份投入某公司,后又将该公司股份转让给合作伙伴。此种转让股份的载体并非一般意义上的货币、动产或财产性权利,而是不动产土地。当事人所持有股份的转让势必导致其股权利益的体现物(即土地)所有权的变更,因此,当事人的上述转让公司股份的行为是名为股份转让实为土地使用权转让。该种土地使用权转让行为应受有关土地使用权转让的法律法规的约束。


   索引:见辛正郁:《苏州市新兴房地产开发公司与广州白云利山发展公司、中国人保信托投资公司珠江公司合作开发房地产合同纠纷上诉案--名为合作实为土地使用权转让的合同纠纷的处理》,载最高人民法院民事审判庭编:《民事审判指导与参考》2000年第1卷(总第1卷),法律出版社2000年版,第236-240页。


   案例20:最高人民法院〔1998〕民终字第177号“海南省三亚市亚龙工贸(集团)公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案”。


   规则:当事人将以土地使用权转让为内容的合同冠名为联合开发合同,人民法院应当根据合同中约定的实际内容认定合同的性质。


   详解:当事人双方签订名为联合开发土地的合同,约定一方将土地使用权作价交由另一方开发,另一方以垫资开发为条件取得上述土地使用权,且该土地上的建筑物由另一方经营,利润由另一方独自获得,同时一并约定了土地使用权的亩数、单价、总价和四至等。根据上述合同约定的内容,应当认定合同的性质不是联合开发,而是土地使用权转让。


   索引:见韩玫:《海南省三亚市亚龙工贸(集团)公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案--是联合开发还是土地使用权转让》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2001年第2卷(总第6卷),法律出版社2001年版,第171-178页。


   案例21:最高人民法院〔2005〕民一监字第185-1号“湖南省长沙市体育局与湖南通利房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷申请再审案”。


   规则:一方当事人以为对方当事人建房的方式受让其土地使用权的合同,属于土地使用权转让合同,在法律没有禁止规定的情况下,应当认定该合同有效。


   详解:一方当事人以为对方当事人建房的方式受让其土地使用权的合同属于特殊的土地使用权转让形式。土地使用权转让合同是土地使用权转让方将土地使用权转让给受让方,受让方支付价款的协议。而一方当事人以为对方当事人建房的方式受让其土地使用权的行为符合土地使用权转让的特征,在法律没有禁止规定的情况下,应当认定该合同有效。


   索引:载最高人民法院立案庭编:《立案工作指导》2006年第2辑(总第13辑),人民法院出版社2007年版,第122-128页。


   案例22:最高人民法院〔1998〕民终字第136号“上海昊森实业有限公司与辽宁信托投资公司、杨林军、潘奇勋、乔金岭、李洪森、广东省珠海市经济技术开发服务公司、广州粤安实业开发总公司合作开发、经营房地产合同纠纷上诉案”。


   规则:合作开发房地产合同中出地一方不具有合法的土地使用权,出资一方约定收回投资并收取红利的,应认定合同无效。


   详解:一方出地、一方出资是合作开发房地产合同当事人经常采取的一种典型方式。这类合作开发房地产合同有效的前提条件是,出地一方已经通过出让或者转让的方式取得了该地块的土地使用权;实际负责开发建设的一方是具有房地产开发资质的房地产企业;出资一方与出地一方对该房地产项目共担风险、共享利益。如果合作开发房地产合同的缔约双方均无房地产开发经营资质,也没有取得拟开发土地的使用权,出资一方按约定对其中一个项目不参与开发经营却在一定期限内收回投资并享有红利,则该合同因出地一方不具有合法的土地使用权而无效;出资一方约定收回投资并收取固定利率的红利的部分,属于企业之间的拆借,因违反国家有关金融法规,亦应认定为无效。


   索引:见贾静:《关于无效合同的认定问题一一上海昊森实业有限公司与辽宁信托投资公司、杨林军、潘奇勋、乔金岭、李洪森、广东省珠海市经济技术开发服务公司、广州粤安实业开发总公司合作开发、经营房地产合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院二审民事案件解析》第1集,法律出版社2007年版,第196-202页。


   案例23:最高人民法院〔2001〕民一终字第4号“江西省南昌市工商行政管理局诉中国人民保险公司南昌分公司等联合开发房地产合同纠纷案”。


   规则:当事人双方签订合作开发房地产合同,出地一方不享有土地使用权,二审诉讼期间仍未办理有关土地使用权出让手续的,应认定合作开发合同无效。


   详解:当事人签订合作开发房地产合同时,出地一方不享有该房产的土地使用权,未办理房产建设及用地的合法手续。在二审诉讼期间,出地一方仍未与土地管理部门签订土地使用权出让合同,交纳土地出让金,办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续,故合作开发房地产合同无效。


   索引:载最高人民法院办公厅编:《最高人民法院公布裁判文书(2002年)》,人民法院出版社2003年版,第150-160页。


   案例24:最高人民法院〔2010〕民一终字第47号“北京威肯房地产开发有限公司与中国共产党海淀区委员会党校合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案”。


   规则:合作建房合同被认定无效后,出地一方取得合建房屋,出资一方的投资已物化到合建房屋中的,应当对出资一方予以适当补偿。


   详解:合作建房合同被认定无效后,如果出地一方用以出资的土地已经过户到双方当事人名下或者过户到出资一方名下,由于合同被认定无效,出资一方取得的该土地使用权丧失依据,应当返还给出地一方。依照土地与地上建筑物归属的“房地合一”原则,该土地上的合建房屋亦应归属出地一方。当出资一方的出资已物化到合建房屋中时,依照法律规定的无效合同处理原则,出地一方应当将其取得的出资一方出资转化为合建房屋的部分返还出资方。基于合建房屋的权属及性质,不能实物返还,只能采用折价补偿的方式。人民法院应当综合评判出资一方的出资数额、合建房屋的建设程度及当地房地产业的利润等情况,确定出地一方的折价补偿数额。


   索引:见关丽:《合作建房合同被认定无效后出资方出资转化为在建工程时如何处理一一北京威肯房地产开发有限公司与中国共产党海淀区委员会党校合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2011年第2集(总第46集),人民法院出版社2011年版,第158-170页。


   案例25:最高人民法院〔2005〕民一终字第60号“长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案”。


   规则:以土地使用权作价出资合作开发房地产,土地使用权未变更登记的,不影响合作开发房地产合同的效力。


   详解:合作开发房地产合同,是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下,通常是合作开发房地产合同约定的重要内容。但土地使用权是否已经变更登记为合作各方共有或者项目公司享有,均不影响合作开发房地产合同的效力。


   索引:载《最高人民法院公报》2007年第8期(总第130期)。


   案例26:最高人民法院判决“北京协和医学院与四川明日企业(集团)有限公司、协和明日医药交流中心合作建房合同纠纷上诉案”。


   规则:转让人应知划拨土地上的房屋未经审批不得转让而仍予转让的,对转让合同无效应承担主要责任,受让人未尽到同行业应有的注意义务的,应承担次要责任。


   详解:划拨土地使用权人为公益性事业单位,其在签订合作建房合同时承诺转让划拨土地上的房屋,该转让行为未经相关国土管理部门、房产管理部门批准,违反《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定,应被认定为无效。划拨土地使用权人在应知划拨土地上房屋未经相关政府部门审批不得转让的情形下,仍与受让人签订转让合同并承诺办理相应的产权过户手续,应对合同无效承担主要过错责任。受让人作为专业性房地产开发公司,对利用划拨土地建房的可能风险应更为了解并作出审慎评估,但其在合同履行过程中未尽到同行业应有的注意义务,应承担次要责任。


   索引:见肖峰:《合作开发房地产合同纠纷无效后不能根据合同约定分得的房产价值进行投资补偿一一北京协和医学院与四川明日企业(集团)有限公司、协和明日医药交流中心合作建房合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2011年第2集(总第46集),人民法院出版社2011年版,第183-199页。


   案例27:最高人民法院〔1995〕民终字第4号“营口市新经济区发展总公司与营口市新经济区海南置地公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:土地使用权转让合同中涉及城市道路面积部分的转让,应认定无效。


   详解:根据《民法通则》第五十八条第一款第(五)项、《合同法》第五十二条第(四)项的规定,损害社会公共利益的合同无效。城市道路属于公共设施,依法不得转让,土地使用权转让合同将城市道路面积部分同土地一并转让的,该部分的转让违反法律规定,应认定无效;符合规划要求所转让的土地面积部分,可依法认定有效。


   索引:见关丽:《营口市新经济区发展总公司与营口市新经济区海南置地公司土地使用权转让合同纠纷上诉案--含有城市道路的土地转让合同效力的认定》,载最高人民法院民事审判庭编:《民事审判指导与参考》2000年第1卷(总第1卷),法律出版社2000年版,第201-206 页。


   案例28:最高人民法院〔2001〕民一终字第79号“海城市西柳镇人民政府诉海城市诚信房屋开发总公司土地使用权转让、侵权赔偿纠纷案”。


   规则:政府与房地产开发企业签订投资建设协议,将以出让方式取得的建设用地使用权作价出资,未收取建设利润的,应认定为建设用地使用权转让。


   详解:政府与房地产开发企业签订投资建设协议,将以出让方式取得的建设用地使用权作价出资。虽然我国有关法律规定政府机关不得从事市场经营行为,政府履行社会管理职能,不能直接参与企业的经营活动,但上述投资建设协议如并未约定政府收取建设利润的,应认定为建设用地使用权转让合同,其内容不违反法律规定的,应认定合同有效,转让方应协助受让方办理相关的房屋产权、土地使用权登记手续。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷--2001年卷),人民法院出版社2003年版,第298-301页。


   案例29:最高人民法院〔1999〕民终字第183号“呼和浩特市粮食管理局与呼和浩特铁路管理局土地侵权纠纷上诉案”。


   规则:铁路用地使用权不得转让,涉及历史遗留的铁路用地权属争议,应适用当时的政策法规。


   详解:铁路用地属于受国家特别保护的国有土地,不能将铁路用地使用权折价转让。对于历史遗留的铁路用地的权属争议应本着尊重历史的原则,适用当时的政策法规来判定土地使用权的归属。在侵害铁路用地使用权的侵权行为已成立的情形下,对被侵权人利益的补偿应尽量充分,不能使侵权人在侵权行为中得到不法利益。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷--1999年卷〉,人民法院出版社2003年版,第468-470页。


   案例30:最高人民法院〔2001〕民一终字第73号“昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温材料总厂、昆明小林大酒店有限责任公司房屋租赁纠纷上诉案”。


   规则:国家机关将依法取得的划拨土地使用权转让、出租、抵押的,应认定无效。


   详解:根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定,划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体仅限于土地使用者为公司、企业、其他组织和个人,不包括国家机关的划拨用地使用者。因此,国家机关作为划拨土地使用权人,将划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的,应认定无效。


   索引:见程新文:《昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温材料总厂、昆明小林大酒店有限责任公司房屋租赁纠纷上诉案--以划拨方式取得用于市政公用设施的土地使用权转让、出租行为效力的认定与处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2002年第4卷(总第12卷),法律出版社2003年版,第292-304页。


   案例31:最高人民法院〔1997〕民终字第79号“齐鲁建设集团公司与青岛王府装饰大世界联建合同纠纷上诉案”。


   规则:联建合同一方虽尚未办理土地使用权变更登记,但已履行联建审批手续,取得土地使用权批准、确认文件的,应认定联建合同有效。


   详解:涉及土地使用权的联建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。联建合同一方当事人受让土地后,虽尚未办理土地使用权变更登记,但已履行了联建审批手续,取得了土地管理部门对土地使用权的批准、确认文件的,不能简单地认定联建合同无效,联建合同对方当事人以一方当事人未取得土地使用权而主张联建合同无效的,不应支持。


   索引:见谭红:《齐鲁建设集团公司与青岛王府装饰大世界联建合同纠纷上诉案一一关于联建合同效力的认定与处理》,载最高人民法院民事审判庭编:《民事审判指导与参考》2000年第2卷(总第2卷〉,法律出版社2000年版,第210-211页。


   案例32:最高人民法院〔2001〕民一终字第56号“铁道部隧道工程局与广西康隆物业有限公司合作建房纠纷上诉案”。


   规则:《城市房地产管理法》施行后,不得以未办理审批手续及土地使用仅变更登记手续为由,认定合作建房合同无效。


   详解:根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(法发〔1996〕2号)规定,《城市房地产管理法》施行后发生的房地产开发经营案件,应当严格按照《城市房地产管理法》的规定处理。而《城市房地产管理法》没有将办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续规定为合作开发房地产合同生效的条件,也没有关于不得在房地产项目建设过程中一方以在建工程作价入股,另一方投入资金进行合作开发的禁止性规定。因此,《城市房地产管理法》施行后,不得以未办理审批手续及土地使用仅变更登记手续为由,认定合作建房合同无效。


   索引:见关丽:《铁道部隧道工程局与广西康隆物业有限公司合作建房纠纷上诉案--合作建房合同效力的认定与处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2001年第3卷(总第7卷),法律出版社2001年版,第249-260页。


   案例33:最高人民法院〔2006〕民一终字第38号“郑志文与荆州市神华房地产开发有限公司、卓高虎、蔡小荣、蔡秀平、梁建、荆州市新世界购物广场有限公司房地产转让合同纠纷上诉案”。


   规则:房地产连环转让合同中,转让人同意受让人再次转让房地产并待日后办理房地产过户手续的,不能以受让人尚未取得房地产权属证书为由认定其再次转让合同无效。


   详解:在房地产连环转让合同纠纷中,前手合法取得房地产产权后,将该房地产转让给后手,虽然尚未及时办理房地产过户手续,但前手同意后手将该房地产再次转让给第三人并待日后条件成就时通知后手办理房地产过户手续,应认定后手的转让行为属于有权处分,故后手与第三人之间的房地产转让合同不属于《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的情形,即不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效。


   索引:见徐瑞柏:《房地产转让合同的效力认定与行使撤销权问题-一郑志文与荆州市神华房地产开发有限公司、卓高虎、蔡小荣、蔡秀平、梁建、荆州市新世界购物广场有限公司房地产转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2007年第4集(总第32集),法律出版社2008年版,第182-206页。


   案例34:最高人民法院〔2001〕民一终字第77号“乌鲁木齐高新技术开发区三盛房地产开发有限公司与新疆维吾尔自治区机械设备成套局房产续建合同纠纷上诉案”。


   规则:当事人将基于人民法院强制执行取得的未完工房地产项目再行特让的,不得以当事人没有取得土地使用权证书为由,认定转让合同无效。


   详解:按照《城市房地产管理法》的规定,转让房地产,转让方应当依法登记领取土地使用权证书,这是在正常情况下对房地产转让的要求。在审理房地产转让合同纠纷案件中,应当区分房地产开发企业转让在建工程和非房地产开发企业处置资产的行为。转让方基于人民法院强制执行取得的未完工的房地产项目,并非自己开发建设形成的房产,也不是其通过正常的转让方式受让取得的财产,因此,转让方基于人民法院强制执行取得的未完工的房地产项目,在不能自行续建的情况下,将该工程再行转让,虽然没有取得土地使用权证书,但只要原建设项目的用地手续合法,就不属于违背法律规定的情形,应当确认转让合同合法有效。同时,作为在建工程的受让方,在签订转让合同时也不需要必须具备房地产开发资格,受让人只有在继续进行房地产开发建设时,才应当具备从事房地产开发的资格。


   索引:见胡仕浩:《名为“房产续建合同”实为在建工程转让合同一一乌鲁木齐高新技术开发区三盛房地产开发有限公司与新疆维吾尔自治区机械设备成套局房产续建合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院二审民事案件解析》第1集,法律出版社2007年版,第283-291页。


   案例35:最高人民法院〔2001〕民一终字第68号“深圳市安益投资有限公司与深圳机场综合开发公司合作建房合同纠纷上诉案”。


   规则:一方出地、一方出资期望通过合作建房获得未来房屋销售利润的,属于合作建房合同而非房地产项目转让合同。


   详解:合作建房一般是指一方出地另一方出资或一方出地双方或多方出资合作开发经营房产,并且合作各方对建成的房地产进行产权分成,或以土地入股、合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。合作建房合同各方当事人的权利义务的设定是围绕各方共同协作完成建设项目这一目标而贯穿于土地房产建设的始终。房地产项目转让合同则是仅就土地使用权及建设项目所有权买断性转移而设定双方的权利义务,属于买卖权益性质的合同。与房地产项目转让相比,合作建房合同一般都约定了双方的收益分配比例或共同经营的内容。


   索引:见吴晓芳:《房地产项目转让合同还是合作建房合同一一深圳市安益投资有限公司与深圳机场综合开发公司合作建房合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院二审民事案件解析》第2集,法律出版社2007年版,第1-8页。


   案例36:最高人民法院〔2002〕民一终字第23号“内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院侵权、联营合同纠纷上诉案”。


   规则:当事人双方在国有划拨土地上联合建房用于公益事业,划拨土地转化为提供土地一方在该公益事业单位的出资的,当事人之间属于联营关系,不因未办理土地使用权出让转让手续而无效。


   详解:当事人双方在国有划拨土地上联合建房并用于商业经营的,构成土地使用权转让的一种形式,应当依法办理土地使用权出让转让手续,否则合同无效。但是,如果双方当事人并不是为了开发建设商品房,而是将联合建成的房屋用于公益事业,划拨土地转化为提供土地一方在该公益事业单位的出资,并未进入市场的,则无须办理土地使用权出让转让手续,当事人双方之间签订的合同亦应认定为联营合同而非联建合同,该合同不因未办理土地使用权出让转让手续而无效。


   索引:见胡仕浩:《联建、联营之区别及联营体内管理机构设置之争的民事属性一一内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院侵权、联营合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院二审民事案件解析》第2集,法律出版社2007年版,第20-31页。


   案例37:最高人民法院〔2002〕民一终字第23号“内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院侵权、联营合同纠纷上诉案”。


   规则:当事人一方以土地使用权出资与他人合作建房作为联营出资,而非用于房地产市场转让的,当事人之间应认定为联营关系。


   详解:根据《城市房地产管理法》及相关司法解释的规定,当事人双方合作建房的目的在于共同进行房屋开发建设,分得建成的房屋或者房屋销售、出租的利润,同时实行风险共担。与合作建房相关的,联营企业或者其他法人之间联营,往往也需要联合建房作为经营场所,但这种合作建房应当属于联营出资的一种形式,而不是合作建设用于房地产市场转让的商品房屋。因此,为联营而产生的合作建房行为,应认定为联营行为,并根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件的司法解释的规定,确认其效力。


   索引:见胡仕浩:《联建、联营之区别及联营体内管理机构设置之争的民事属性一一内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院侵权、联营合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院二审民事案件解析》第2集,法律出版社2007年版,第20-31页。


   案例38:最高人民法院〔2006〕民一终字第16号“东营市七色光房地产开发有限责任公司与中国工商银行股份有限公司东营西城支行房地产联合开发合同纠纷上诉案”。


   规则:商业银行与土地使用权人合作建房,目的是为了解决本行职工住房困难的,不宜认定合作建房合同无效;如果目的是投资,则应认定合同无效。


   详解:根据《商业银行法》第四十三条的规定,商业银行在中华人民共和国境内不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资。该规定属于法律的强制性规定,根据《合同法》第五十二条第(五)项的规定,一旦违反该条规定,涉及该条规定的内容应该被宣布无效。但是,在审理涉及商业银行合作建房的案件时,应具体审查其合作建房的目的,如果目的是投资,则应认定为无效;如果目的是为了解决本行职工住房困难,考虑到我国以前这种情况比较普遍的实际情况,不宜认定为无效。适用法律时可以对《商业银行法》第四十三条规定的“非自用不动产”作适当解释来处理。


   索引:见杨永清:《内心确信与实质公正-一东营市七色光房地产开发有限责任公司与中国工商银行股份有限公司东营西城支行房地产联合开发合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2007年第1集(总第29集),法律出版社2007年版,第182-196页。


   案例39:最高人民法院〔2000〕民终字第113号“辽宁煤矿安全监察局与沈阳市大东区人民政府联建纠纷上诉案”。


   规则:双方当事人签订名为联合开发房地产的合同,但合同约定的内容为用地补偿性质的,应以合同内容来确定合同的性质。


   详解:联合开发房地产的基本法律特征是共同出资、共同经营、共担风险、共享利润。双方当事人虽签订了名为联合开发房地产的合同,但从合同的内容上看,双方既没有在合同中约定共同投资、共同经营,也未约定风险共担、利润共事,更没有约定办理联合开发所必须的土地使用权转让及联合开发的有关法律手续。因此,双方签订的合同不符合联合开发房地产合同的法律特征。在合同内容与合同名称不-效的情况下,应以合同内容来确定合同的性质。从合同约定的主要内容看,出地一方负责对土地的拆迁及项目的建设,出资一方支付拆迁费及建设费用,从合同履行来看,出地一方完成了土地的拆迁义务,出资一方支付拆迁费用,并自行完成了项目的建设。综上两方面,双方签订的合同应是土地补偿性质。


   索引:见关丽:《联建合同部分有效、部分无效应如何处理一一辽宁煤矿安全监察局与沈阳市大东区人民政府联建纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院民事案件解析(附指导案例)2·房地产开发》,法律出版社2010年版,第196-210页。


   案例40:张某与解放军某部队预租房屋合同纠纷上诉案。


   规则:名为合作开发房地产合同实为房屋租赁合同的,不得仅以该合同涉及的土地为划拨土地为由认定合同无效。


   详解:合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁形式使用房屋的,应按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定,认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨土地主张认定合同无效,应不予支持。


   索引:见关丽:《投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第1卷(总第37卷),法律出版社2009年版,第128-132页。


   案例41:最高人民法院〔1997〕民终字第45号“南昌市兴城房地产开发公司与江西省针棉织品进出口公司、南昌市收容遣送站预购商品房合同纠纷上诉案”。


   规则:商品房买卖合同中的房屋所占土地为国有划拨用地,当事人在起诉前仍未补交土地出让金、办理国有土地使用权出让手续的,商品房买卖合同无效。


   详解:当事人之间签订《商品房买卖合同》,讼争房屋所占土地为国有划拨用地,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、第四十六条的规定,当事人将划拨使用的土地进入市场,应与政府主管部门签订土地使用权出让合同,补交土地出让金。如果当事人直至起诉前仍未补交土地出让金、办理国有土地使用权出让手续的,所签《商品房买卖合同》应当认定无效。


   索引:见罗少华:《南昌市兴城房地产开发公司与江西省针棉织品进出口公司、南昌市收容遣送站预购商品房合同纠纷上诉案--以行政划拨用地进入市场的行为效力的认定》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2000年第1卷(总第1卷),法律出版社2000年版,第216-220页。


   案例42:最高人民法院〔1999〕民终字第2号“兰州安泰阁房地产开发有限责任公司与兰州雅尔佳商贸实业有限总公司商品房预售合同纠纷上诉案”。


   规则:房地产开发公司在未取得土地使用权、未领取商品房预售许可证的情况下,与他人签订的房屋预售合同无效。


   详解:房地产开发公司在未取得争议房屋的土地使用权、未办理审批手续领取商品房预售许可证明的情况下,与他人签订房屋预售合同,不符合《城市房地产管理法》的规定。根据最高人民法院有关司法解释精神,《城市房地产管理法》施行后发生的房地产开发经营案件,应当严格按照《城市房地产管理法》的规定处理。因此,应认定上述房屋预售合同无效,双方当事人应当根据各自过错程度承担相应责任。


   索引:见王文芳:《预售房屋合同效力的认定与处理一一兰州安泰阁房地产开发有限责任公司与兰州雅尔佳商贸实业有限总公司商品房预售合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院民事案件解析(附指导案例)4·房屋买卖、租赁纠纷》,法律出版社2010年版,第33-37页。


   案例43:最高人民法院〔2012〕民二终字第26号“中国医科大学与鞍山胜宝投资股份有限公司、中国医科大学科技开发公司及辽宁纳可佳生物制药有限公司项目转让合同纠纷案”。


   规则:当事人双方约定建设项目转让的,除有特殊约定外,土地使用权及房产出让手续的办理及土地出让金的缴纳的义务,均应由划拨土地原使用者承担。


   详解:当事人双方约定建设项目转让的,除有特殊约定外,其协议转让标的物为该建设项目整体及其权益,其中所涉房产、土地使用权等均为建设项目整体转让内容不可分割的部分,应由受让人一并享有。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款第(四)项的规定,土地使用权及房产出让手续的办理及土地出让金的缴纳的义务,均应由划拨土地原使用者承担。


   索引:见《项目转让合同中拆迁补偿权益的享有及审批过户手续责任的承担--中国医科大学与鞍山胜宝投资股份有限公司、中国医科大学科技开发公司及辽宁纳可佳生物制药有限公司项目转让合同纠纷案》,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例(2012)·合同与借贷担保》,中国民主法制出版社2013年版,第41-55页。


   案例44:最高人民法院〔2010〕民一终字第45号“深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案”。


   规则:当事人签订房地产合作开发合同时存在无房地产开发资质、未办理土地使用权出让手续等缺陷,但事后对上述缺陷予以弥补的,所签房地产合作开发合同应为有效。


   详解:当事人签订房地产合作开发合同时,虽然双方均无房地产开发资质,且合作开发地为国有划拨土地,但双方与具有房地产开发资质的第三方签订三方合作开发合同,缴纳土地出让金改变用地性质,并取得政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文,使得双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补,则双方之间签订的合作投资开发房地产合同为有效合同,对当事人具有约束力。


   索引:载《最高人民法院公报》2011年第5期(总第175期)。


   案例45:最高人民法院〔1996〕民终字第93号“辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷上诉案”。


   规则:以划拨土地使用权出资的联合开发房地产协议,尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续的,应认定无效;对此,提供土地一方应承担主要过错责任。


   详解:涉及土地使用权的联合开发房地产协议是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定,划拨土地使用权,除法定情形经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准外,不得转让、出租、抵押。提供土地一方与出资一方签订的联合开发房地产协议约定使用的土地使用权系以划拨方式取得,尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续,违反了上述法律规定,该协议应认定无效。提供土地一方对此负有主要过错责任。协议无效后,提供土地一方应返还出资一方的投资及利息。


   索引:见孙延平:《辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷上诉案--以划拨土地使用权参与联建的合同效力认定与处理》,载最高人民法院民事审判庭编:《民事审判指导与参考》2000年第1卷(总第1卷),法律出版社2000年版,第211-215页。


   案例46:最高人民法院〔2004〕民一终字第106号“青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案”。


   规则:国家政策的变化可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,虽然能够影响合同能否实际履行及是否解除,但不影晌和限制合同的效力。


   详解:根据《民法通则》第六条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,但不影响和限制合同的效力。


   索引:载《最高人民法院公报》2007年第3期(总第125期)。


   案例47:最高人民法院〔2009〕民再字第4号“湖南省湘林置业有限公司与湖南省成功开发投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案”。


   规则:转让方在与受让方订立土地使用权转让合同时,虽未取得出让土地使用权证书,但在其与主管人民政府签订的合同中明确约定了其可以依法转让该土地的,应认定转让合同有效。


   详解:土地使用权转让合同纠纷案件中,土地使用权转让合同的转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,若主管人民政府在与转让方签订的合同中明确约定了转让方可以依法转让该土地的,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,当事人转让该土地使用权的合同应为有效合同,其合法权益应受法律保护。


   索引:载最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导》2009年第4辑(总第30辑),人民法院出版社2010年版,第75-82页。


   案例48:最高人民法院〔2013〕民一终字第18号“四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案”。


   规则:当事人仅以行政机关注销国有土地使用证为由主张解除国有土地使用权转让合同的,不应支持。


   详解:根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用权证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的,人民法院不应支持。


   索引:载《最高人民法院公报》2014年第10期(总第216期)。


   案例49:最高人民法院〔2006〕民一终字第26号“河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:建设用地使用权转让方在收取受让方部分土地使用权转让费后,反以自己未缴纳土地出让金等违约事实为据主张转让合同无效的,不应支持。


   详解:依据建设用地使用权转让合同的约定,转让方负有交纳土地出让金、解除土地抵押的义务。依据诚实信用原则,转让方应按照合同约定的时间,职极履行上述义务,向政府交纳土地出让金,在抵押登记机关解除抵押登记。如果转让方按约履行了交纳土地出让金和解除抵押的义务,涉案建设用地使用权过户则不应存在法律上的障碍,即不会出现不符合《城市房地产管理法》相关规定条件的情况。如果转让方在收取受让方部分土地使用权转让费后,反以自己未缴纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据主张转让合同无效,不仅违背了诚实信用原则,也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则,属于恶意抗辩,不应予以支持。


   索引:见杨永清:《诚实信用原则在民事审判实践中的具体运用--河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2006年第4辑(总第28辑),法律出版社2007年版,第155-169页。


   案例50:最高人民法院〔2006〕民一终字第6号“长春长信国际房地产开发有限公司与吉林省建筑设计院有限责任公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:建设用地使用权人虽将同一宗土地分别转让两个独立的法人单位,但其目的只是向其中一个受让人交付土地使用权,并非是为了获取双重利益,且两个受让人对此均明知的,不属于“一地二卖”。


   详解:建设用地使用权人与受让人签订土地使用权转让合同后,受让人为将土地使用权直接过户至另一人名下,授意建设用地使用权人与另一人另行签订土地使用权转让合同。虽然从形式上看建设用地使用权人确实将同一宗土地分别与两个独立的法人单位签订了转让合同,但是所签订两份合同的目的不是由建设用地使用权人分别向两个受让人交付土地使用权,而是向其中一个受让人交付土地使用权,建设用地使用权人亦未通过签订两份合同收取两笔土地转让费用,且两个受让人均明知建设用地使用权人转让土地使用权的实际受让人的,不应认定为一块土地进行了两次转让,不属于“一地二卖”。


   索引:见孙延平:《对土地使用权实际受让人及土地使用权的转让是否为“一物二卖”的认定--长春长信国际房地产开发有限公司与吉林省建筑设计院有限责任公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2006年第4集(总第28集),法律出版社2007年版,第170-182页。


   案例51:最高人民法院〔1998〕民终字第181号“中国宝安集团股份有限公司与深圳盐田港集团有限公司土地转让合同解除纠纷上诉案”。


   规则:建设用地使用权的转让方已为受让方办理了房地产证,且房地产证已被用于银行抵押贷款,当事人已履行合同主要义务的,转让合同不应解除。


   详解:当事人双方进行土地使用权转让,转让方已为受让方办理了房地产证,该宗土地使用权已经转移至受让方名下,且已将该房地产证用于银行抵押贷款,故受让方以转让未依约拆除违章建筑、交付土地违反合同约定为由,请求解除转让行为,缺乏法律依据。转让方作为转让地块拆迁义务人,应当预见履行拆迁义务的风险,其以政府对违章建筑拆迁不力,属于不可抗力,不应当承担违约责任的理由不足,不应采信。


   索引:载最高人民法院办公厅编:《最高人民法院公布裁判文书(2000年)》,人民法院出版社2001年版,第285-296页。


   案例52:最高人民法院〔2001〕民一终字第17号“深圳华宝(上海)房地产开发公司与上海北桥房地产(集团)公司土地使用权纠纷上诉案”。


   规则:土地使用权转让合同约定的履行期限已过,人民法院可依当事人的请求在判决主文中确定新的履行期限。


   详解:土地使用权转让合同约定的履行期限已过,双方当事人已不可能按照原来约定的履行期限完成各自的义务。为此,一方当事人请求判令对方在判决生效后一定期限内履行合同,而对方表示赞同的,人民法院可以从有利于切实解决双方之间的纷争角度,在判决双方当事人继续履行合同的同时,在判决主文中确定合理的继续履行合同的期限。


   索引:见吴晓芳:《深圳华宝(上海)房地产开发公司与上海北桥房地产(集团)公司土地使用权纠纷上诉案--关于按土地面积支付土地转让补偿费用的问题》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2001年第3卷(总第7卷),法律出版社2001年版,第225-231页。


   案例53:最高人民法院〔2001〕民一终字第17号“深圳华宝(上海)房地产开发公司与上海北桥房地产(集团)公司土地使用权纠纷上诉案”。


   规则:因情势变更导致土地实际转让面积与合同约定不符的,土地转让补偿费的承担应以土地使用权证记载的实测面积为准。


   详解:根据法律有关不动产风险转移的原则及双方当事人的约定,土地使用权转让合同的风险责任承担应从取得土地使用权时起转移,而取得土地使用权的标志是依法办理土地使用权变更登记手续,取得土地使用权证。因此,在土地使用权转让合同履行中,因情势变更而致使土地实际转让面积与合同约定不符的,土地转让补偿费的承担应以土地使用权证记载的实测面积为准。


   索引:见吴晓芳:《深圳华宝(上海)房地产开发公司与上海北桥房地产(集团)公司土地使用权纠纷上诉案--关于按土地面积支付土地转让补偿费用的问题》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2001年第3卷(总第7卷),法律出版社2001年版,第225-231页。


   案例54:最高人民法院〔2008〕民一终字第53号“广州市金盛房地产开发有限公司与广州侨实房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封,受让方有权中止支付相应的土地转让款。


   详解:依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定:“出卖人就支付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。”在履行土地使用权转让合同时,作为土地使用权转让合同的转让方,应承担法定的瑕疵担保责任。如果因转让方与第三人的纠纷,导致涉案土地被法院查封,受让方在涉案土地被法院解除查封之前,有权中止支付相应的土地转让款。


   索引:见吴晓芳:《土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封,受让方有权中止支付相应的土地转让款--广州市金盛房地产开发有限公司与广州侨实房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第4集(总第36集),法律出版社2009年版,第189-205页。


   案例55:最高人民法院〔2008〕民一终字第53号“广州市金盛房地产开发有限公司与广州侨实房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:第三人提起撤销土地使用权转让合同之诉,转让方未到庭应诉,受让人同意向第三人支付补偿款以换取其不再行使撤销权的行为,具有合理性,转让方应分担该补偿款。


   详解:在土地使用权转让合同履行过程中,第三人以土地使用权转让方逃废债务与受让人签订土地使用权转让合同为由,提起撤销土地使用权转让合同之诉。虽然土地使用权转让合同中有对于缔约前转让方与他人之间存在的债权债务关系,由转让方负责处理的约定,但转让方并未妥善处理,在第三人提起诉讼就转让给受让人的土地使用权主张权利时,转让方经受诉法院依法传唤仍未到庭应诉,受让人为避免发生法院缺席判决撤销土地使用权转让合同导致其损失扩大的后果,与第三人达成和解协议,向第三人支付补偿款,以换取其不再对土地使用权转让合同行使撤销权或其他权利的承诺,受让人的这一行为具有合理性,受让人请求转让方分担上述补偿款的,应予支持。


   索引:见吴晓芳:《土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封,受让方有权中止支付相应的土地转让款--广州市金盛房地产开发有限公司与广州侨实房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第4集(总第36集),法律出版社2009年版,第189-205页。


   案例56:最高人民法院〔2001〕民二终字第197号“浙江金华市自来水公司诉江西三清山管委会联营建设索道纠纷案”。


   规则:当事人以同一标的先后与他人签订的两个合同,依法符合合同生效条件的,均应认定为有效合同。


   详解:当事人以同一标的先后与他人签订两个合同,两个合同的内容均不违反法律、行政法规的强制性规定,依法符合合同生效条件的,不能因前一合同有效而认定后一合同无效,或认定前、后合同存在效力上的差异。当事人因履行其中一个合同而对另一个合同中的对方当事人构成违约的,应承担违约责任。


   索引:载《最高人民法院公报》2005年第4期(总第102期)。


   案例57:最高人民法院〔2007〕民一终字第62号“山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案”。


   规则:用于真实交易的合同与备案合同内容不一致,但当事人双方已按真实交易的合同履行的,真实交易的合同有效。


   详解:国有土地使用权转让中双方当事人签订两份内容不一致的合同,一份用于真实交易,一份用于政府土地管理部门备案。双方当事人已按照用于真实交易的合同约定履行合同义务的,代表双方真实交易意图的合同有效。


   索引:载《最高人民法院公报》2008年第3期(总第137期)。


   案例58:最高人民法院〔2001〕民一终字第18号“武汉美洲房地产开发有限公司诉武汉宝安房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”。


   规则:转让方在合同约定的办理土地使用权转让手续之前,将土地上的抵押权登记注销的,受让方不得以土地已抵押为由要求认定土地使用权转让合同无效。


   详解:土地使用权转让合同签订前,转让方虽对转让土地中的部分土地设定了抵押权,但在合同约定的办理土地使用权转让手续之前,已将设定的抵押权登记注销,并告知受让方,消除了继续履行合同的法律障碍。因此,受让方主张转让方转让土地使用权隐瞒土地已抵押的事实,不符合有关规定,应认定无效,不应支持。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷--2001年卷),人民法院出版社2003年版,第64-66页。


   案例59:新疆维吾尔自治区高级人民法院〔2010〕新行终字第1号“王家达诉库尔勒市人民政府请求撤销变更登记具体行政行为案”。


   规则:当事人只取得土地开发许可权证而未取得国有土地使用权证的,不得转让该土地。


   详解:国有荒地经过土地规划开发后具备了耕种条件,土地开发许可权可以进行国有土地使用权的初始登记,但不能直接变更登记到第三人名下。因为土地开发许可权证不具有土地使用权证相同的效力,国有土地使用权转让的前提要件是国有土地使用权证,否则程序不合法。


   索引:见刘琼、再努热:《不能直接依据土地开发许可权证办理土地使用权变更登记》,载最高人民法院《人民司法·案例》2012年第24期。


   案例60:最高人民法院民事判决“京津发展实业股份有限公司与廊坊国际房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”。


   规则:在《城市房地产管理法》施行前,国有土地使用权转让方虽未取得国有土地使用权证, 但取得土地代用证的,不影响国有土地使用权转让合同的效力。


   详解:在《城市房地产管理法》施行前,土地出让的程序不完备,土地管理部门在土地出让合同签订后报有权批准机关审批过程中,为受让方发放土地使用权代用证,属于特定历史时期的产物。土地使用权代用证虽不是正式的土地使用权证,在程序上不规范,但能够反映出受让方受让土地的行为已经得到土地管理部门的同意,在有批准权的机构批准后即能够取得国有土地使用权证的事实。该代用证和土地使用权出让合同足以证明受让方是通过出让的方式,有偿取得土地使用权的事实。因此,当事人在取得土地使用权代用证后转让土地使用权的,转让合同的受让方不得在合同已经履行完毕后,以转让方未取得土地使用权证为由,主张转让合同无效。


   索引:见宋春雨:《未取得国有土地使用权证但取得土地代用证后转让土地使用权不影响转让合同的效力一一京津发展实业股份有限公司与廊坊国际房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2010年第2集(总第42集),法律出版社2010年版,第231-241页。


   案例61:最高人民法院〔1998〕民终字第177号“海南省三亚市亚龙工贸(集团)公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案”。


   规则:转让方在未取得土地使用权的情况下,未经批准与受让方签订土地使用权转让合同,事后亦未补办土地出让手续的,转让合同无效,对此转让方应承担主要责任,受让方也应承担一定责任。


   详解:当事人签订土地使用权转让合同时,转让方既未与政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得地块的土地使用权,也没有得到土地管理部门的批准,就向对方转让土地使用权,违反了《城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条的规定,而且在起诉前也没有补办土地出让手续,故应认定该转让合同无效。转让方将自己没有取得使用权的国有土地有偿转让给受让方,是导致转让合同无效的主要原因,对此应负主要责任。受让方明知转让方尚未取得士地使用权仍与其签订转让合同,对合同无效也应承担一定责任。


   索引:见韩玫:《海南省三亚市亚龙工贸(集团)公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案--是联合开发还是土地使用权转让》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2001年第2卷(总第6卷),法律出版社2001年版,第171-178页。


   案例62:最高人民法院〔1999〕经终字第255号“吉林省长春中振发展有限公司与长春电影制片厂房地产开发公司土地使用权转让协议纠纷上诉案”。


   规则:转让土地使用权虽未缴纳土地使用权出让金、取得土地使用权证及办理土地出让登记等手续,但转让合同系由政府协调签订且已实际履行,土地管理部门亦责令补办相关手续的,可不作无效合同处理。


   详解:当事人双方签订土地使用权转让合同时,转让方虽然没有依照《城市房地产管理法》的规定签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金、取得土地使用权证及办理土地出让登记等手续,但如果土地使用权转让合同是在政府参与协调下签订的,已经实际履行,认定无效后返还财产已无可能,且政府土地管理部门亦以非法转让土地使用权为由作出了处罚决定,并责令转让方补交罚款后,依法办理审批手续,此时办理土地使用权出让手续不存在法律上的障碍,故对土地使用权转让合同可不作无效处理,双方当事人应依该合同的约定享受权利承担义务。


   索引:见沙玲:《对国有土地使用权转让协议效力的认定及处理一一长春中振发展有限公司与长春电影制片厂房地产开发公司土地使用权转让协议纠纷上诉案》,载最高人民法院经济审判庭编:《经济审判指导与参考》第4卷,法律出版社2001年版,第226-231页。


   案例63:贵州省高级人民法院〔2007〕黔高民一终字第50号“贵阳兴龙有限责任公司诉中国石油化工股份有限公司贵州贵阳修文石油支公司土地使用权转让纠纷案”。


   规则:建设用地使用权转让方未支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书,但土地管理部门同意并由受让方支付了全部土地使用权出让金的,转让合同有效。


   详解:以出让方式取得土地使用权的一方转让该土地时,尚未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书,只要该转让行为得到政府土地管理部门的同意或者事后追认,且受让方已支付全部土地使用权出让金的,根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定,应当认定该转让行为有效。


   索引:载最高人民法院应用法学研究所编:《人民法院案例选》2008年第4辑(总第66辑),人民法院出版社2009年版,第330-340页。


   案例64:最高人民法院〔2005〕民一终字第75号“戴兴梁、重庆丸泰汽车服务有限公司与冯芳良、重庆德拉瓦富鼎汽车维修服务有限公司确权纠纷上诉案”。


   规则:公司作为房地产转让合同受让方,所支付的转让款虽出自本公司的隐名股东,但不影响公司取得土地使用权和房屋所有权。


   详解:公司作为房地产转让合同的受让一方,享有合同约定的取得相应的土地使用权和房屋所有权的权利。虽然所支付的转让款出自本公司的隐名股东,且公司在诉讼期间提交了声明,表示购买土地、房屋的资金是隐名股东个人投入的,为了避免产生新的纠纷,公司放弃其权利,所争议的财产权属应归隐名股东所有,但公司并没有将声明提交股东会会议作出决议,故该放弃权利的声明不具有法律效力,土地使用权及房屋权利应归公司所有。


   索引:见吴晓芳:《确权纠纷中的产权归属问题一一戴兴梁、重庆丸泰汽车服务有限公司与冯芳良、重庆德拉瓦富鼎汽车维修服务有限公司确权纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第2集(总第34集),法律出版社2008年版,第131-141页。


   案例65:最高人民法院〔2008〕民一终字第95号“哈尔滨新一房地产开发有限责任公司与哈尔滨铁路局履行协议、赔偿纠纷上诉案”。


   规则:当事人双方享受国家优惠政策确定土地转让款后,土地不断增值,受让方主张原约定的转让款显失公平的,不应支持。


   详解:对如何掌握和处理国有划拨土地转让款的显失公平问题,应结合国家依法实行的国有土地使用权有偿、有期限的使用制度和政府环境综合整治的文件精神背景作出考量。双方当事人在签订转让合同时,涉案土地已呈不断增值的趋势,双方在该土地上均获得了政府免交各类费用的优惠政策,应认定协议约定的土地转让款为双方平等协商的结果,受让方的合法权益没有受到损害。同时,随着土地价格的上涨,转让方的拆迁资金成本也在不断增加,对比拆迁资金数额,也难以认定双方约定的转让款数额显失公平。因此,受让方主张原约定的转让款显失公平的,不应支持。


   索引:见张雅芬:《民事胁迫行为构成要件的理解与适用一一哈尔滨新一房地产开发有限责任公司与哈尔滨铁路局履行协议、赔偿纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第3集(总第39集),法律出版社2010年版,第196-213页。


   案例66:最高人民法院〔2001〕民一终字第28号“辽宁省大连南亚房地产开发有限公司等诉大连中旅房屋开发公司土地使用权转让纠纷案”。


   规则:土地使用权转让合同约定一方当事人须办理土地使用权过户登记手续的,未履行该项合同义务构成违约,应承担违约责任。


   详解:转让方与受让方签订的国有土地使用权转让合同中约定,签订合同后一方当事人须办理土地使用权过户登记手续,涉及到地上建筑物及其他附着物所有权转移的,须到房产管理部门办理过户登记手续,当事人未履行该项合同义务的,不影响土地使用权转让合同的效力,且构成违约,依法应承担违约责任。


   索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷--2001年卷),人民法院出版社2003年版,第97-103页。


   案例67:最高人民法院〔2010〕执监字第46号“广西贵港市电缆厂与海南省水利水电物资供销公司执行案”。


   规则:法院通过司法变卖程序以协议方式转让划拨土地使用权的,当事人以未履行转让前置审批程序为由主张转让无效的,不应支持。


   详解:根据《城市房地产管理法》第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。该条规定的划拨土地使用权的转让前置审批程序,约束的主体系以划拨方式取得土地使用权的人,调整的是普通民事主体间私法上的交易行为,对法院基于公法上的处分权对划拨土地使用权所进行的处置行为并不适用。即便转让的划拨土地使用权属于国有资产,上述转让前置审批程序约束的是国有资产管理人,且仅是内部审批程序,不能成为法院执行程序的前置程序。因此,通过法院司法变卖程序由当事人以协议方式对划拨土地使用权进行变价处置后,当事人以转让划拨土地使用权未履行上述前置审批程序为由主张转让无效的,不应支持。


   索引:见范向阳:《强制执行与行政审批的关系一一海南省水利水电物资供销公司执行异议申诉案》,载最高人民法院执行局编:《执行工作指导》2011年第2辑(总第38辑),人民法院出版社2011年版,第102页。


【作者简介】

徐忠兴,单位为吉林省法学会。


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